Visura catastale we Włoszech to jeden z podstawowych dokumentów wykorzystywanych przy analizie nieruchomości. Poniżej wyjaśniamy, jakie informacje można z niej odczytać, czego visura catastale nie potwierdza oraz jakie znaczenie ma przy zakupie nieruchomości.
Co dokLadnie zawiera VISURA CATASTALE I CO Z NIEJ REALNIE ODCZYTUJEMY
Visura catastale (wypis z katastru nieruchomości) to urzędowy dokument wydawany przez Agenzia delle Entrate – Catasto, który zawiera dane identyfikacyjne, techniczne i podatkowe nieruchomości. Sam w sobie nie stanowi dowodu własności, lecz odzwierciedla informacje znajdujące się w ewidencji katastralnej.
Z visura catastale można odczytać przede wszystkim:
1. Dane identyfikacyjne nieruchomości
- gmina (Comune),
- prowincja,
- adres,
- numer arkusza katastralnego (Foglio),
- numer działki (Particella lub Mappale),
- numer subalternu (Subalterno), jeżeli występuje.
2. Rodzaj nieruchomości
- kategoria katastralna (np. A/2 – mieszkanie cywilne, A/3 – mieszkanie ekonomiczne, A/4 – mieszkanie popularne, C/6 – garaż),
- klasa (Classe),
- liczba pomieszczeń katastralnych (Vani) albo powierzchnia (dla niektórych kategorii),
- powierzchnia katastralna (Superficie catastale), jeśli została wpisana.
3. Rendita catastale
- wartość katastralna (dochód katastralny), która stanowi podstawę obliczania wielu podatków, m.in. IMU, podatku od spadków i darowizn czy opłat notarialnych.
4. Dane osoby wpisanej do katastru
- imię i nazwisko,
- kod podatkowy (Codice fiscale),
- udział we własności (np. 1/2, 1/6),
- rodzaj prawa (własność, użytkowanie, współwłasność itd.).
5. Historia zmian (w przypadku Visura Storica)
- kolejnych właścicieli wpisanych do katastru,
- zmiany udziałów,
- zmiany numerów działek lub subalternów,
- zmiany kategorii lub klasy,
- zmiany rendita catastale,
- daty dokonania poszczególnych wpisów.
Czego visura catastale nie potwierdza?
Nie zawiera informacji o:
- hipotekach,
- zajęciach komorniczych,
- służebnościach,
- innych obciążeniach prawnych,
- ważności tytułu własności.
Takie informacje znajdują się w Conservatoria dei Registri Immobiliari (rejestrze ksiąg wieczystych) i są sprawdzane poprzez visura ipotecaria lub ispezione ipotecaria.
Do czego służy?
Visura catastale wykorzystuje się m.in. do:
- identyfikacji nieruchomości,
- przygotowania aktu notarialnego,
- postępowań spadkowych,
- sprzedaży i zakupu nieruchomości,
- ustalenia podstawy opodatkowania,
- sprawdzenia zgodności danych katastralnych z rzeczywistym stanem nieruchomości.
Czym jest planimetria katastralna i jak wychwytujemy rozbieznosci ze stanem faktycznym
Planimetria catastale to rysunek techniczny lokalu znajdujący się w aktach katastru (Catasto Fabbricati). Przedstawia graficzny układ nieruchomości zarejestrowany w ewidencji katastralnej i jest jednym z najważniejszych dokumentów przy sprzedaży nieruchomości we Włoszech.
Co zawiera planimetria catastale?
Na planie zazwyczaj znajdują się:
- zarys mieszkania lub budynku,
- układ wszystkich pomieszczeń,
- ściany nośne i działowe,
- wejścia, okna i drzwi,
- schody (jeżeli występują),
- balkony, tarasy, piwnice i inne pomieszczenia przynależne,
- orientacja lokalu (często oznaczenie północy),
- numer lokalu (subalterno),
- skala rysunku,
- dane identyfikacyjne nieruchomości (foglio, particella, subalterno, Comune).
Nie jest to projekt budowlany, lecz plan odzwierciedlający stan nieruchomości zgłoszony do katastru.
Jak wykrywa się rozbieżności ze stanem faktycznym?
Porównuje się planimetrię z rzeczywistym stanem lokalu podczas oględzin lub pomiarów wykonanych przez uprawnionego technika (geometra, architekta lub inżyniera).
Najczęściej sprawdza się:
- czy liczba pomieszczeń jest zgodna,
- czy ściany działowe znajdują się w tych samych miejscach,
- czy nie wykonano nowych otworów drzwiowych,
- czy nie zlikwidowano lub nie dobudowano ścian,
- czy kuchnia i łazienka znajdują się w tych samych miejscach,
- czy istnieją wszystkie balkony, tarasy i pomieszczenia gospodarcze wykazane na planie,
- czy powierzchnia i rozkład mieszkania odpowiadają planowi.
Przykłady rozbieżności
Za rozbieżności mogą zostać uznane m.in.:
- połączenie dwóch pokoi w jeden,
- wydzielenie nowego pokoju,
- przeniesienie kuchni,
- przeniesienie łazienki,
- zabudowanie balkonu,
- wykonanie dodatkowych drzwi,
- likwidacja korytarza,
- dobudowanie antresoli,
- przyłączenie części korytarza lub strychu do mieszkania.
Nie każda zmiana jest niezgodna z prawem, ale każda istotna zmiana powinna być zgłoszona do gminy i następnie odzwierciedlona w katastrze.
Co zrobić, gdy istnieją rozbieżności?
Jeżeli stan faktyczny nie odpowiada planimetrii, konieczne jest ustalenie przyczyny:
- Jeżeli prace zostały wykonane legalnie, ale nie zaktualizowano katastru, sporządza się nową dokumentację katastralną (najczęściej poprzez procedurę DOCFA).
- Jeżeli roboty budowlane wykonano bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia, należy najpierw zalegalizować je w gminie (np. poprzez SCIA in sanatoria lub inną odpowiednią procedurę), a dopiero potem zaktualizować kataster.
Dlaczego jest to ważne przy sprzedaży?
Od 2010 r. we Włoszech notariusz co do zasady może sporządzić akt sprzedaży tylko wtedy, gdy sprzedający oświadczy, że dane katastralne i planimetria odpowiadają rzeczywistemu stanowi nieruchomości. Jeżeli istnieją istotne rozbieżności, zwykle trzeba je usunąć przed podpisaniem aktu notarialnego.
W praktyce analiza nieruchomości obejmuje więc trzy etapy:
- sprawdzenie visura catastale (danych ewidencyjnych),
- porównanie planimetrii catastale z rzeczywistym stanem lokalu,
- weryfikację zgodności urbanistyczno-budowlanej z dokumentacją znajdującą się w gminie (titoli edilizi, pozwolenia, zgłoszenia). Dopiero zgodność tych trzech elementów daje pewność, że nieruchomość jest prawidłowo uregulowana pod względem ewidencyjnym i administracyjnym.
Co i jak sprawdza sie w Conservatoria dei Registri Immobiliari
Conservatoria dei Registri Immobiliari (obecnie formalnie Servizi di Pubblicità Immobiliare Agenzia delle Entrate) jest rejestrem, w którym ujawnia się stan prawny nieruchomości. To właśnie ten rejestr, a nie kataster, decyduje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie prawa oraz obciążenia na niej ciążą.
Przy badaniu stanu prawnego nieruchomości wykonuje się ispezione ipotecaria (visura ipotecaria), czyli przegląd wpisów dotyczących konkretnej osoby albo konkretnej nieruchomości.
Co sprawdza się w Conservatoria?
1. Tytuł własności (titolo di provenienza)
Ustala się:
- kto jest aktualnym właścicielem,
- na jakiej podstawie nabył nieruchomość (sprzedaż, spadek, darowizna, zamiana),
- datę nabycia,
- notariusza sporządzającego akt,
- numer repertorium aktu.
Jest to podstawowy dowód prawa własności.
2. Ciągłość własności (continuità delle trascrizioni)
Sprawdza się, czy każdy kolejny właściciel nabył nieruchomość od poprzedniego właściciela.
Przykład:
- 1976 – Franchi Viviana kupuje mieszkanie.
- 2010 – spadek po Franchi Vivianie.
- 2025 – śmierć De Filippo Vito.
Jeżeli po De Filippo Vito nie przeprowadzono jeszcze postępowania spadkowego, ciągłość wpisów nie jest jeszcze zakończona, co należy uregulować przed sprzedażą.
3. Hipoteki (ipoteche)
Sprawdza się, czy istnieją:
- hipoteki umowne (np. zabezpieczenie kredytu hipotecznego),
- hipoteki przymusowe,
- hipoteki sądowe.
Jeżeli hipoteka została spłacona, sprawdza się również, czy została formalnie wykreślona (cancellazione dell’ipoteca).
4. Zajęcia egzekucyjne
Weryfikuje się, czy wobec nieruchomości nie prowadzono lub nie prowadzi się:
- egzekucji,
- zajęcia komorniczego (pignoramento),
- sprzedaży egzekucyjnej,
- zabezpieczeń sądowych.
5. Służebności i ograniczone prawa rzeczowe
Sprawdza się, czy wpisano:
- służebność przejazdu,
- służebność przesyłu,
- użytkowanie,
- prawo dożywocia,
- użytkowanie wieczyste,
- inne ograniczone prawa rzeczowe.
6. Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością
Można ustalić, czy istnieją:
- zakazy zbywania,
- zajęcia zabezpieczające,
- wpisy wynikające z postępowań sądowych,
- prawa pierwokupu ujawnione w rejestrze.
7. Darowizny
Jeżeli nieruchomość pochodzi z darowizny, ma to znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji, ponieważ w określonych przypadkach spadkobiercy mogą dochodzić swoich roszczeń. Dlatego notariusze zawsze analizują pochodzenie tytułu własności.
8. Spadki
Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia, sprawdza się:
- czy złożono deklarację spadkową,
- czy nastąpiła transkrypcja nabycia spadku,
- kto został wpisany jako spadkobierca,
- jakie udziały przysługują poszczególnym spadkobiercom.