Etapy zakupu nieruchomości we Włoszech obejmują kilka ważnych etapów – od złożenia propozycji zakupu, przez ewentualną umowę przedwstępną, aż po zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży.
Etap 1: Proposta di acquisto (oferta zakupu)
To dokument przypominający polską ofertę zakupu, przedstawiany zazwyczaj przez agenta nieruchomości.
Zawiera:
- opis nieruchomości,
- cenę,
- sposób zapłaty,
- wysokość zadatku,
- inne podstawowe warunki transakcji.
Ważne: po zaakceptowaniu oferty kupującego przez sprzedawcę staje się ona wiążąca – oznacza to obowiązek podpisania w przyszłości umowy kupna-sprzedaży na warunkach w niej ustalonych. Dlatego przed podpisaniem proposta di acquisto należy dokładnie sprawdzić:
- dokumenty prawne nieruchomości,
- stan techniczny nieruchomości.
Często proposta di acquisto zawiera klauzulę, że po podpisaniu jej przez sprzedawcę przekształca się ona automatycznie w umowę przedwstępną, co dodatkowo wzmacnia zobowiązanie stron do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
Etap 2: Umowa przedwstępna (ccontratto preliminare) – etap opcjonalny
Niekiedy, po pewnym czasie od podpisania proposta di acquisto, strony zawierają umowę przedwstępną. Umowa przedwstepna może być zawarta w formie zwykłej lub przed notariuszem. Oczywiście umowa przedwstepna zawarta przed notariuszem ma skutek mocniejszy i stanowi silniejsze zabezpieczenie sprzedającego zwłaszcza, gdy:
- kupujemy nieruchomość od developera,
- ustalono wyższy zadatek.
Ten etap nie występuje przy każdej transakcji – bywa pomijany, jeśli proposta di acquisto od razu przechodzi w etap trzeci.
Etap 3: Umowa sprzedaży (atto di compravendita / rogito)
Ostatni i decydujący etap – zawarcie właściwej umowy sprzedaży, które wymaga obowiązkowej wizyty u notariusza (notaio). To on odczytuje akt notarialny, potwierdza tożsamość stron oraz rejestruje przeniesienie własności.
Czym jest umowa przedwstępna w procesie nabycia nieruchomosci
Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości to dokument, w którym strony zobowiazuja się wobec siebie do zawarcia w przyszłości umowy definitywnej nabycia nieruchomości (atto di compravendita / rogito) na ustalonych w niej warunkach.
Co zawiera umowa przedwstępna
Typowo dokument precyzuje:
- dokładny opis nieruchomości (dane katastralne, powierzchnię, granice),
- ostateczną cenę sprzedaży,
- harmonogram i sposób płatności,
- wysokość i charakter zadatku,
- termin zawarcia umowy ostatecznej (rogito),
- ewentualne warunki zawieszające i rozwiazujące,
- oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości (brak obciążeń, hipotek, zgodność z prawem budowlanym).
Forma umowy:
Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości może być zawarta:
- w formie zwykłej i taka umowa nazywa się często UMOWA PRZEDWSTEPNĄ NIEWŁASCIWĄ lub COMPROMESSO albo
- może być zawarta przed notariuszem i wówczas nazywa się UMOWA PRZEDWSTĘPNĄ WŁASCIWĄ lub CONTRATTO PRELIMINARE.
Oczywiście umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem, tj. w formie, która jest wymagana potem do zawarcia umowy końcowej sprzedaży, daje silniejsze zabezpieczenie stron i na przykład w przypadku, gdyby jedna ze stron uchylała się w przyszłości od zawarcia umowy sprzedaży, to mając umowę przedwstepna zawarta przed notariuszem można udać się do sadu i domagać się wydania wyroku tworzącego skutek zawartej umowy sprzedazy, czyli wyroku zastępującego oświadczenie woli tej strony która uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży. Pow uzyskaniu takiego wyroku sprzedaż będzie uznana za dokonaną skutecznie i ważnie. Wyrok taki tworzy stan tożsamy z tym jaki powstaje po zawarciu sprzedaży nieruchomości przed notariuszem. ustanawia przeniesienie własności.
Rejestracja umowy (trascrizione)
Kolejna korzyścią płynącą z zawarcia umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości przed notariuszem jest to, że umowa taka jest wpisywana do rejestrów i stanowi tzw. zarezerwowanie wybranego domu , co daje kupującemu ochronę przed:
- ewentualną sprzedażą tej samej nieruchomości innej osobie,
- wpisaniem nowych obciążeń (np. hipotek) po dacie wpisu umowy przedwstępnej
Pamiętac należy jednak , że transkrypcja umowy przedwstępnej właściwej nie chroni stron w nieskończoność lecz jest ograniczona wczasie.
Kiedy zawierana jest umowa przedwstępna
Do tego etapu dochodzi zazwyczaj:
- przy zakupie nieruchomości od developera (np. w budowie lub nowo wybudowanej),
- gdy strony ustaliły wyższy zadatek,
- gdy między ofertą a finalną umową sprzedaży musi upłynąć więcej czasu (np. z powodu formalności bankowych, uzyskania kredytu, załatwiania dokumentów).
Znaczenie zadatku (caparra confirmatoria)
Zadatek jest pewna sumą pieniędzy daną przy zawarciu umowy przedwstępnej albo proposta di acquisto celem potwierdzenia rzeczywistej woli zawarcia umowy i istniejącego zobowiązania.
Jeśli zobowiązanie zaciagniete w proposta di acquisto lub w umowie przedwstępnej jest należycie wykonywana, czyli strony zawierają umowę sprzedaży, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny.
Jeśli natomiast, przyszly kupujący, który dal zadatek nie przystepuje do zawarcia umowy sprzedaży, wówczas druga strona ma prawo od umowy odstąpić i zachować otrztymany zadatek.
Jeśli odmawia zawarcia umowy sprzedający, to wówczas przyszly kupujący może od umowy odstąpić i żądać od sprzedający zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.
Ponadto należy pamiętać, że jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży i druga strona nie wystąpi do sadu o wydanie orzeczenia, które zastąpi oswiadczaenie woli drugiej strony, czyli gdy umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku, to ten kto chciał zawrzeć umowę może zadac od drugiej strony naprawienia szkody.