Planujesz wynajmować swoje mieszkanie lub dom we Włoszech turystom?
Zanim wystawisz ogłoszenie na Airbnb czy Booking, sprawdź, jakie wymogi prawne obowiązują w 2026 roku — i co zmieniła najnowsza ustawa budżetowa.
Spis treści
- Czym jest najem krótkoterminowy (affitti brevi)?
- Warunki, które musi spełnić nieruchomość
- Czy potrzebujesz działalności gospodarczej?
- Jak wygląda opodatkowanie najmu w 2026 roku?
- Kody CIN i CIR — obowiązek, którego nie możesz pominąć
1. Czym jest najem krótkoterminowy (affitti brevi)?
We Włoszech najem krótkoterminowy, określany jako affitti brevi, to wynajem nieruchomości na okres nieprzekraczający 30 dni. Może mieć charakter turystyczny lub inny — ważne, że czas najmu jest z góry ograniczony. To właśnie ta granica 30 dni odróżnia affitti brevi od najmu długoterminowego i decyduje o całkowicie odmiennym reżimie prawnym i podatkowym.
2. Warunki, które musi spełnić nieruchomość
Najem krótkoterminowy nie wymaga rejestracji umowy najmu, ale podlega szeregowi innych wymogów. Co ważne, poza regulacjami ogólnowłoskimi mogą obowiązywać dodatkowe ograniczenia na poziomie regionu, gminy lub wspólnoty mieszkaniowej. Kupując nieruchomość we Włoszech z myślą o wynajmie, zawsze warto to sprawdzić wcześniej — najlepiej z pomocą prawnika znającego lokalne realia.
Wymogi formalne i prawne
- Tytuł prawny do nieruchomości (własność lub zgoda właściciela na podnajem)
- Ważny Certyfikat Agibilità
- Zgodność z przepisami budowlanymi i urbanistycznymi
- Certyfikat Energetyczny APE (Attestato Prestazione Energetica)
- Uzyskanie kodów CIN i CIR
- Zgłaszanie gości na Policję (Questura)
Wymogi przeciwpożarowe i bezpieczeństwo
- Czujnik gazów palnych
- Czujnik tlenku węgla (czadu)
- Przenośne gaśnice zgodne z normami UNI/CEI
Przyjmuje się minimum 1 gaśnica na każde 200 m² oraz co najmniej 1 gaśnica na każdą kondygnację.
Minimalne powierzchnie pomieszczeń
- Pokój jednoosobowy: minimum 9 m²
- Pokój dwuosobowy: minimum 14 m²
- Kuchnia: minimum 9 m²
- Co najmniej 1 łazienka na każde 6 miejsc noclegowych
3. Czy potrzebujesz działalności gospodarczej?
To zależy od liczby wynajmowanych nieruchomości. Ustawa budżetowa na rok 2026 (Legge di Bilancio 2026, n. 199/2025) obniżyła próg z czterech do dwóch nieruchomości.
- 1–2 nieruchomości — wynajem prywatny (bez działalności)
- 3 nieruchomości i więcej — obowiązek Partita IVA i działalność gospodarcza
Jeśli planujesz większą skalę, warto wcześniej zaplanować strukturę podatkową.
4. Jak wygląda opodatkowanie najmu krótkoterminowego w 2026 roku?
- 21% — przy wynajmie 1 nieruchomości
- 26% — przy wynajmie 2 nieruchomości
- 30% — przy wynajmie 3+ nieruchomości (z działalnością)
To istotna zmiana — uwzględnij ją przy liczeniu opłacalności inwestycji.
5. Kody CIN i CIR — obowiązek, którego nie możesz pominąć
CIN — Codice Identificativo Nazionale
Każda osoba wynajmująca musi uzyskać kod CIN poprzez BDSR (Ministerstwo Turystyki).
- Złożenie oświadczenia o spełnieniu wymogów
- Umieszczenie kodu na nieruchomości
- Podawanie kodu w ogłoszeniach (Airbnb, Booking, social media)
Brak CIN grozi karą finansową.
CIR — Codice Identificativo Regionale
CIR to regionalny kod wymagany w większości regionów. Musi być widoczny w ogłoszeniach i na nieruchomości.
Podsumowanie
Przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego we Włoszech zmieniają się dynamicznie — a ich niedopełnienie może wiązać się z realnymi konsekwencjami finansowymi.
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości pod wynajem lub chcesz sprawdzić swoją sytuację — skontaktuj się z nami. Przeprowadzimy Cię przez cały proces krok po kroku.